SERVIZI TECNICI

Quando si intende intervenire su un manufatto, sia questo esistente che di nuova costruzione, occorre sempre una documentazione comprovante la legittimità dell'opera. Gli assolvimenti burocratici possono sembrare un onere gravoso e di complessa attuazione, mentre in realtà rappresentano il naturale dialogo tra il singolo e la collettività, non rappresentando in effetti alcuna difficoltà, relativamente alle proporzioni dell'opera. In ordine cronologico, in prima istanza si deve valutare la quantificazione economica dei lavori, unitamente ad una corretta pianificazione di ritorno economico. In parallelo viaggia il reperimento dei documenti e delle concessioni atte al monitoraggio della sicurezza e della congruenza ai requisiti urbanistici, volti a garantire la congruenza alla pianificazione territoriale vigente. In questa sezione troverete indicazioni riguardo le principali procedure di uso comune, con una descrizione sintetica.

DIREZIONE LAVORI

La figura del Direttore Lavori, brevemente indicato come D.L., viene introdotta in base al' art. 1662 C.C. e riportata in tutte le normative in tema di sicurezza sul lavoro e disciplina degli appalti, quale figura professionale che assume le responsabilità del compimento di un'opera sollevando in gran parte il committente da oneri pratici e formali. Questi deve essere un professionista regolarmente iscritto all'albo del suo ordine, generalmente ingegneri o architetti. La normativa contiene diversi articoli volti a normare gli obblighi del DL nei confronti del committente e delle altre figure che concorrono alla realizzazione pratica dell'opera. In generale, e per quanto sia possibile riassumere, gli obblighi del DL sono cronologicamente elencabili come segue:

Acquisizione dei documenti e delle aree
Il DL prende in consegna tutta la documentazione relativa al cantiere: contratto di appalto, capitolato e computo metrico, eventuali documenti di occupazione suolo pubblico, gli elaborati grafici ed il piano di sicurezza e coordinamento. Inoltre riceve dalle ditte i loro piani operativi di sicurezza, i documenti del ponteggio quali progetto o libretto, il PIMUS ed il certificato di regolare messa a terra, libretto di circolazione e specifiche tecniche dei mezzi utilizzati, nominativi e regolarità contributiva, il DURC, di ogni singola figura che opera nel cantiere. Inoltre deve prendere visione delle aree destinate alle operazioni, deve verificare la rispondenza dello stato dei luoghi con gli elaborati grafici in suo possesso, rendere sgombere le aree per l'installazione del cantiere;

Consegna dei lavori
Il DL firma un documento di consegna delle aree di cantiere; da quel momento la Ditta è responsabile dell'integrità e la preservazione dei luoghi; resta obbligo del DL il controllo della qualità dei materiali, la disposizione di prove e la gestione delle emergenze, la gestione economica degli stati di avanzamento e la computazione delle opere a misura come da contratto. Per dialogare con la ditta si utilizzano gli Ordini di Servizio, validi sia in caso di ritardo che in caso di varianti. Per queste ultime, qualora superino il 5% dell'importo dei lavori è necessario fornire rendiconto al committente il quale deve autorizzare la lavorazione.

Fine dei lavori
Il DL firma un documento di regolare esecuzione; da quel momento la Ditta è sollevata dall'obbligo di preservazione dei luoghi e si impegna a rimuovere ogni installazione di cantiere. In seguito viene effettuato il collaudo, con relativo certificato, il quale consente alla ditta lo svincolo delle eventuali ritenute a garanzia e l'emissione dello stato di avanzamento finale. Il DL comunica alle autorità competenti la fine delle operazioni e la cessata occupazione suolo pubblico.

INIZIO ATTIVITA'

Per iniziare dei lavori di una certa importanza si deve richiedere una concessione edilizia, una volta chiamata licenza edilizia, ovvero un documento con timbro del Comune, comprovante la legittimità dei lavori. La complessità della procedura è direttamente proporzionale all'entità del cantiere. La legge prevede diverse tipologie di interventi cui corrispondono relativi obblighi formali:

Intervento libero
Non necessitano di documentazione di inizio attività i lavori di ordinaria manutenzione, ovvero quelle trasformazioni che non influiscano sulla cubatura dei locali, sulle facciate di edifici, sulle aperture e gli accessi, ma sopratutto che non modifichino parti strutturali e gli scarichi delle acque. Si porta l'esempio di una ristrutturazione di interni in cui sia previsto anche l'abbattimento e ricostruzione di tramezzi, modifiche alle adduzioni di acqua sanitaria ed i tratti di scarico sino al bocchettone, oltre alla semplice tinteggiatura, il che non richiede di alcuna formalità.

Comunicazione di Inizio Lavori
Brevemente chiamata C.I.L., è necessaria qualora si debba installare opere provvisionali su suolo pubblico, quando si interviene su delle superfici esterne o quando determinati aspetti di sicurezza siano chiamati in causa. Il tecnico si assume la piena responsabilità della corretta installazione delle opere provvisionali e della rispondenza dell'intervento ai requisiti urbanistici vigenti. Qualora si intendesse rendere maggior dettaglio delle lavorazioni che potrebbero dar luogo a modifiche strutturali o altre opere speciali, è possibile avvalersi della C.I.L.A. - Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, la quale contiene una relazione tecnica asseverata da un professionista che descriva intenti e ragioni delle modifiche apportate. Anche in questo caso, il tecnico si assume di fronte al Comune la responsabilità dell'operato in rispondenza ai requisiti di legge. La modulistica propedeutica è rilasciata dal Municipio di appartenenza o dai loro relativi siti internet.

Segnalazione Certificata di Inizio Attività
Brevemente chiamata S.C.I.A., precedentemente indicata come D.I.A., ovvero Denuncia di Inizio Attività, è necessaria qualora si intenda ottenere esplicito consenso dalle autorità locali, le quali hanno 30 giorni di tempo per respingere l'istanza: se entro tale periodo nessun diniego viene comunicato la semplice timbratura della S.C.I.A. ha implicita la concessione all'inizio dei lavori. Lo stesso strumento può essere utilizzato per legittimare interventi già effettuati, in sanatoria, pagando una multa che non può superare l'importo della S.C.I.A.. Serve per effettuare interventi che possono modificare aperture, cubature, soppalchi, modifiche agli scarichi, ampliamenti e nuove costruzioni.

OCCUPAZIONE SUOLO PUBBLICO

La domanda di occupazione del suolo pubblico, brevemente chiamata OSP, è volta ad ottenere una concessione rilasciata dal Comune che consente di posizionare sul sedime pubblico, per periodi prestabiliti, gli apprestamenti d'opera e le aree di cantiere utili a realizzare un determinato intervento. Sebbene le seguenti indicazioni siano valide per la totalità del territorio italiano, è possibile che alcune circoscrizioni dispongano di modulistica propria e richiedano documenti specifici, quindi è comunque sempre opportuno richiedere da subito informazioni presso il Municipio di pertinenza.

Presentare domanda di occupazione suolo pubblico
Per avviare la pratica sono necessari alcuni dati che presuppongono la progettazione dell'intervento. Innanzi tutto si devono conoscere le misure del ponteggio, l'ingombro dei mezzi a lordo dell'estensione degli stabilizzatori nonchè i perimetri delle aree di cantiere che insistono sul suolo pubblico. Si deve inoltre conoscere la data di inizio e fine dei lavori. Infine il richiedente deve nominare un Direttore dei Lavori.
Il modulo di domanda va consegnato in triplice copia con marca da bollo da 14,62 € ciascuna, deve riportare gli estremi del richiedente, il soggetto interessato ai lavori, le misure degli spazi da occupare distinti per utilizzo, il nominativo della ditta che eseguirà i lavori ed il nominativo del Direttore dei Lavori. Al modulo di domanda vanno allegati: un elaborato grafico il quale descriva sia il contesto che le installazioni, copia del libretto dei mezzi di sollevamento quali ragni o autogrù, una relazione tecnica che descriva l'intervento, talvolta dei documenti quali una relazione sul mantenimento dei colori in facciata o le fotografie ante operam. Alcuni di questi documenti necessitano della firma di un tecnico abilitato.
L'elaborato grafico deve contenere una planimetria quotata ed una sezione in scala 1:100 che riportino la disposizione del ponteggio completo di proiezione della mantovana, delle aree ove stazioneranno mezzi di sollevamento quali autogrù, ragni, ponti mobili o ascensori di cantiere valutando l'ingombro degli stabilizzatori, delle aree di cantiere destinate al deposito di materiali o alla logistica. Il disegno deve riportare il contesto, le indicazioni sul senso di marcia, i parcheggi a pagamento, eventuali interferenze quali corsie dei tram, cavi ammorsati in facciata, alberature, chioschi, bancarelle di mercati comunali o altre attività di ordine pubblico.
Si ricorda che per le piattaforme aeree è vietato disporre gli appoggi degli estensori sul marciapiede e che si deve lasciare libera la corsia per almeno 3,5 metri. Il ponteggio transitabile non deve costituire barriera architettonica lasciando libero uno spazio di almeno 1,2 metri.

Dopo la domanda
L'occupazione ha un costo indicativo di 1,03 € per metro quadro al giorno, ma può essere richiesto un deposito cauzionale pari al 10% del valore dell'occupazione per eventuali danni apportati al manto stradale durante i lavori. Tale deposito cauzionale viene restituito parecchi mesi dopo la fine dei lavori. Consegnata la pratica all'ufficio tecnico, una delle altre due copie resta al richiedente con il timbro e la data, mentre l'altra viene portata all'ufficio amministrativo il quale emette la reversale, documento che indica l'entità dell'importo. La reversale va pagata mediante assegno circolare alla cassa del municipio che rilascia una ricevuta. Dopo circa 10 giorni si ottiene la Determinazione Dirigenziale che riporta un numero in apice. A questo punto è possibile effettuare il transennamento provvisorio, almeno 48 ore prima dell'effettiva installazione, apponendo le piantane con cartello di divieto di sosta collegate con fascia segnaletica bicromatica cui appendere un avviso di rimozione almeno ogni 15 metri: questo deve presentare al fronte il simbolo del divieto di sosta e di rimozione forzata, la data di inizio e fine lavori ed il numero della determinazione Dirigenziale, di cui deve essere presente una fotocopia allegata a tergo, il tutto inserito e spillato in velina di plastica. Ultimato il transennamento si deve chiamare la polizia municipale che prende visione del transennamento e stende un verbale, di cui si deve richiedere il numero di protocollo. Ottenuto quel numero, 48 ore dopo è possibile installare le opere provvisionali ed apporre le recinzioni definitive, inoltre la polizia municipale è autorizzata alla rimozione forzata dei veicoli eventualmente presenti.

Dopo il termine dei lavori
Si deve inviare via fax o con raccomandata la comunicazione di fine occupazione, in carta semplice. Raramente i cantieri finiscono nei tempi previsti: in caso di esubero o difetto verrà disposto il conguaglio. Se l'entità del ritardo si prevede sia cospicua, conviene sempre presentare domanda di proroga mediante il medesimo modulo e sempre con marca da bollo da 14,62 €, facendo unicamente riferimento al numero della pratica. L'iter amministrativo è lo stesso visto per la domanda. Per lo svincolo del deposito cauzionale si deve fare apposita richiesta all'ufficio amministrativo, il quale dispone un sopralluogo dei vigili urbani cui segue un verbale sullo stato dei luoghi che viene confrontato con quello steso all'inizio. In seguito viene inviato un documento che quantifica il rimborso.

L'intervento con carattere di urgenza mediante art. 11
Se avvengono distacchi tali da rendere pericoloso il transito di pedoni su sede stradale, il privato è chiamato a provvedere al ripristino della sicurezza. Per evitare l'attesa dei tempi tecnici è possibile avvalersi della formula dell'articolo 11: il tecnico si assume la responsabilità della corretta installazione e presenta la domanda entro 7 giorni. In seguito si regolarizza la pratica col medesimo iter visto per la domanda, con la sola differenza che il transennamento non dà garanzie di sgombero per rimozione. Inoltre, eventuali anomalie del rispetto delle prescrizioni può dare adito a sanzioni per il tecnico.

CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI

La direttiva 2002/91/CE, interviene per stabilire dei criteri per migliorare le prestazioni energetiche degli edifici al fine di favorire lo sviluppo , la valorizzazione e l'integrazione delle fonti rinnovabili e la diversificazione energetica, contribuire a conseguire gli obiettivi nazionali di limitazioni delle emissioni di gas ad effetto serra posti dal protocollo di Kyoto. Con l'entrata in vigore del D.lgs 192/2005 sono state recepite le linee guida della suddetta direttiva europea ed è divenuto obbligatorio allegare ai documenti di nuova costruzione e di compravendita immobiliare il certificato energetico, un documento che, a fronte di opportuni calcoli, determini le caratteristiche di dispersione termica dell'immobile ed il conseguente fabbisogno energetico. Dopo diverse modifiche progressive, con il DL 63/2013 è divenuto obbligatorio anche per la locazione, col nome di APE: attestato prestazioni energetiche. La validità è limitata nel tempo ad un periodo di 10 anni se correlato di allegati quali le schede tecniche degli impianti, mentre in caso di semplice emissione di attestato la validità è annuale.
Il DL 145/2013 del 23/12/2013 denominato Destinazione Italia ha modificato il sistema sanzionatorio dell'attestazione energetica: secondo la normativa vigente all'atto di acquisto o affitto di immobile i soggetti interessati dovranno dichiarare di aver ricevuto informazioni e la documentazione APE con apposita clausola nei contratti di compravendita o locazione. Il venditore o il locatore dovranno allegare al contratto l'APE, omissione che comporterebbe all'acquirente, al venditore, al locatore ed al conduttore sanzioni economiche, dai 1000 ai 4000 per le locazioni, mentre per l'acquisto dai 3000 ai 18000 €.

Il benessere termo-igrometrico
L'intero procedimento è basato sui requisiti di benessere climatico degli esseri umani: l'obiettivo è di garantire una temperatura compresa tra 20°C invernali e 25°C estivi con umidità relativa prossima al 50% negli ambienti interni. Gli impianti moderni sono calibrati per offrire tali prestazioni in relazione alle specifiche caratteristiche dispersive del fabbricato, pertanto negli uffici o nei centri commerciali, anche senza evidenti aperture verso l'esterno è respirabile un'aria pulita e climatizzata. Questo lavoro viene generato a spese dell'ambiente nonchè a guadagno dei fornitori di energie, poichè tanto le unità di trattamento che le caldaie tradizionali consumano energia elettrica ricavata solo al 10% da sorgenti rinnovabili, per il resto l'energia viene prodotta bruciando combustibili reperiti in natura, tra cui gas, idrocarburi in generale, derivati del petrolio, carbone, in alcuni casi aumentando la concentrazione di agenti inquinanti o in grado di influire a lungo termine sul clima globale. Studi specifici hanno dimostrato che tali procedimenti determinano fenomeni di rilevante impatto ambientale, motivo per cui l'orientamento è diretto verso il contenimento degli sprechi e la quantificazione delle risorse necessarie a livello nazionale e comunitario.

PERIZIE E RELAZIONI TECNICHE ASSEVERATE

Descrivono gli aspetti tecnici relativi a manufatti edili come anche per gli impianti. Un tecnico abilitato prende visione dello stato dei fatti, effettua una valutazione circa le caratteristiche riscontrate rilevanti e produce un rapporto dettagliato in un documento asseverato dall’apposizione di timbro dell’Ordine di appartenenza, accompagnato dalla firma. Vengono spesso richieste in caso di controversia, al fine di fare chiarezza circa le reali dinamiche di certi eventi di danno o per determinare la corretta ripartizione di superfici e spese. Le opere impiantistiche necessitano a volte di attestazioni che comprendono una relazione asseverata, in tal caso è spesso il medesimo soggetto installatore che rilascia i documenti utili alla certificazione di regolare esecuzione.

Contenuti delle relazioni tecniche.
Una relazione tecnica di norma è composta da diverse parti: individuazione dell’opera, stato dei luoghi e descrizione del contesto, rapporto esaustivo sugli aspetti rilevati ed eventuali ipotesi di soluzione, elaborati grafici ed eventuali ulteriori allegati come immagini, copie di documenti o riferimenti alla normativa. Il timbro del tecnico non rappresenta di per se alcuna attestazione: semplicemente egli si assume la responsabilità del contenuto del documento, che diviene operativo quando l’autorità competente appone a sua volta il timbro di accettazione.

COMPUTO METRICO

Consiste in un documento che rappresenta le misure delle opere da realizzare e le quantità dei materiali necessari ad effettuare l’intervento edile. Lo predispone il committente per l’effettuazione di una gara. Normalmente si incarica un tecnico per condurre un rilievo delle consistenze ante operam, ovvero di sviluppare le misure delle superfici oggetto di intervento in base al progetto. In seguito si identificano lavorazioni da compiere su ogni parte d’opera e se ne desumono le misure cercando di associare le operazioni congruenti, come ad esempio gli intonaci di un corpo scale: la voce è la medesima ma potrebbe, ad ogni piano, presentare variazioni delle quantità. Negli appalti a misura, è necessario poter risalire alle quantità parziali del computo per determinare la reale rispondenza delle quantità effettivamente realizzate. Ogni lavorazione ha un costo che si evince dai Tariffari regionali o da adeguate indagini di mercato, pertanto nella produzione di stime dei lavori è utile disporre di quantità totali il cui dettaglio diventa il computo metrico stesso.

CAPITOLATO E CONTRATTO DI APPALTO

Quantificate le singole lavorazioni, si effettua una gara cui partecipano le imprese interessate all’affidamento dei lavori. La documentazione per l’invito varia a seconda dell’importanza dell’opera, però di fondo essa deve contenere il capitolato d’appalto ed il computo metrico, oltre ad un disciplinare che regoli i criteri di accesso ed aggiudicazione dell’appalto. Sulla scorta delle informazioni fornite, ogni ditta propone la sua offerta mediante un capitolato dei lavori, nel quale sono riportate le lavorazioni ma non i prezzi unitari, che sarà cura dell’impresa di formulare, determinando un totale che viene presentato in gara e che viene paragonato con la stima dei lavori e degli altri partecipanti alla gara, secondo criteri differenti, dalla soglia di anomalia al maggior ribasso, a seconda del tipo di appalto. Al capitolato oltre al computo metrico viene associato un contratto in bianco, nel quale sono meglio descritti i lavori e le restrizioni intrinseche derivanti da necessità contingenti, come ad esempio il rispetto di passi carrai ed altre condizioni variabili da cantiere a cantiere. In ogni caso di controversia sul capitolato, l’ordine di importanza privilegia ciò che è scritto nel contratto. Infine riporta le modalità di pagamento, il meccanismo delle penali, regole per la gestione di interruzione per forza maggiore, gli obblighi del committente e quelli dell’impresa, la garanzia ed una ulteriore conferma di accettazione delle voci vessatorie presenti nel contratto.

TABELLE DEI MILLESIMI

Rapportano la proprietà privata alla proprietà comune, ovvero forniscono una quantificazione simile alla percentuale ma espressa in per-millesimi, in base alla quale rapportare le spese condominiali. Il conteggio è riportato in tabelle nominate con ordine alfabetico: le principali sono le tabelle A e B, relativamente la tabella di ripartizione in millesimi in base alle superfici virtuali delle unità abitative e la tabella per la manutenzione delle scale. Possono risultare necessarie le tabelle C relativa al riscaldamento e D per l'ascensore, cui seguono E, F, G a seconda delle esigenze legate alla complessità e l'articolazione del condominio stesso.

Coefficiente di piano
Esistono due filosofie: se lo stabile possiede un ascensore il coefficiente cresce sino al penultimo piano, se lo stabile è unicamente dotato di rampe di scale il coefficiente decresce a partire dal primo piano, raggiungendo un minimo pari a 0,8. Il piano terra è forse il più controverso tra i livelli da considerare poichè da una parte l'accesso su strada consente l'apertura di locali commerciali, o l'apertura su corti e giardini, da un'altra parte espone maggiormente l'immobile all'introspezione esterna ed al disturbo acustico in aree urbane. Diversi gravami interessano invece gli ultimi piani, sia per L'utilizzo delle scale è un determinante fondamentale: più è in alto il piano maggiore è la spettanza per la manutenzione delle stesse, poichè si ritiene che di norma il primo piano non utilizzi le scale di uno o due piani sopra. Per tali ragioni,la legge che conferisce il coefficiente esatto assume un andamento non lineare.

Coefficiente di destinazione
Ad ogni tipo di vano è associato un coefficiente in ragione dell'importanza della funzione svolta nell'economia della distribuzione interna dell'unità abitativa. Le misure degli ambienti vengono quindi rapportate all'uso della superficie stessa: ad esempio un appartamento con un grande salone e due camere ha maggior prestigio di un gemello avente un corridoio tale da ridurre ad esempio il salotto. In tal senso, la superficie meno importante è l'area esterna: terrazzi, balconi e giardini hanno coefficiente 0.1-0.15, mentre camere e salotti 1 ed i servizi 0.8; inoltre il valore del coefficiente di destinazione potrà essere opportunamente ridotto in caso di particolari servitù dell’ambiente da valutare caso per caso.

Coefficiente di orientamento
Si tiene in considerazione l'orientamento di ogni parete esterna, considerando il punto cardinale verso cui è diretta la perpendicolare alla superficie. Sono privilegiate le esposizioni a sud, il cui coefficiente è 1, poi decresce in modo simmetrico ad est - ovest con coefficiente 0,9 sino al nord che ha il minimo: 0,8. Non solo la luce è migliore, ma anche la termica delle pareti trae vantaggio, e svantaggio, dell'irraggiamento solare. Tuttavia, il nord è opportuno per posizionarvi la cucine, poichè in quanto ambiente più freddo è maggiormente adatto alla conservazione delle riserve.

Coefficiente di prospetto
Quantifica l'ambiente circostante l'edificio, espressa nei termini di veduta o prospicienza degli affacci delle aperture: una lunga lista di opzioni riporta prospetti su spazi aperti, su cortile proprio, condominiale o di altro condomino, su strade più o meno percorse da traffico, in pratica cercando di esprimere con un valore numerico una percezione del contesto.

Coefficiente di illuminazione
Si calcola il coefficiente K, che considera la quantità di luce naturale nei vari ambienti. La misura della luminosità dipende sia dall’altezza del piano, sia dall’orientamento, sia dal rapporto tra la superficie illuminante, l'apertura delle finestre, e quella illuminata, ovvero l'ampiezza del rispettivo vano. Tuttavia, dato che gli effetti di maggiore o minore luminosità derivante dai primi due fattori sono già stati considerati nei coefficienti di piano e di orientamento, nella valutazione del coefficiente di luminosità si deve tener conto soltanto del rapporto tra superficie illuminante e superficie illuminata, il quale corrisponde, a seconda se rientri in rapporti 1/6 o 1/8 o altri, ad un opportuno coefficiente che varia da 1 a 0.9. Per gli spazi esterni è da considerarsi pari ad 1.

Dunque, la superficie reale viene moltiplicata per il coefficiente di destinazione. Successivamente, la superficie del vano così determinata deve essere ulteriormente rapportata con l’applicazione dei coefficienti di orientamento, prospetto e luminosità. Si sommano quindi per ogni alloggio le superfici di tutti i vani come sopra ottenute la superficie complessiva risultante si moltiplica per il coefficiente riduttore di piano: si perviene in tal modo alla determinazione della superficie virtuale totale di ciascun appartamento. La quota millesimale afferente ad ogni appartamento risulta dal rapporto tra la superficie virtuale dell’appartamento stesso e la somma delle superfici virtuali di tutti gli alloggi, con esclusione dell’appartamento del portiere, ove esista, come di ogni altra area comune.