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ASPETTI NORMATIVI

Approfondimenti sulle evoluzioni delle normative nel settore della gestione e valorizzazione di immobili.

Il regime fiscale nei contratti di locazione

Data pubblicazione: 21 settembre 2013 - Autore: Webmaster
Categorie: Gestione di immobili, servizi, documenti.

Con il contratto di locazione, le parti convengono che una ceda in godimento all’altra un bene mobile o immobile. La legge 431/1998 disciplina la locazione degli immobili urbani prevedendo diverse categorie di contratto che vengono tassate in base alla durata della locazione o al regime scelto. Il locatore di immobili ad uso abitazione potrà optare per due regimi di tassazione: il regime ordinario, o la cedolare secca. Con il regime ordinario, la tassazione del reddito proveniente da locazioni di immobili è cumulabile con altri redditi o con i redditi provenienti da altre locazioni pertanto non è possibile a priori calcolare l’incidenza della imposta. Infatti il reddito da locazione incide nel calcolo del reddito globale della persona fisica con applicazione di aliquote progressive, pertanto la tassazione del reddito di locazione risulta più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale è confluito.

La cedolare secca
Il proprietario particolarmente inciso dal regime di tassazione ordinaria può optare, altrimenti, per la cosiddetta cedolare secca, che consiste in uno strumento fiscale che semplifica gli adempimenti fiscali per il proprietario, quantificando a priori la tassazione sul reddito proveniente da locazioni. Tale strumento se da una parte scardina il principio della progressività della aliquota fiscale sul reddito è stata introdotto dallo Stato per recuperare anticipatamente le imposte. Il reddito assoggettato a “cedolare secca”, però, concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini della spettanza di deduzioni, detrazioni, benefici legati al possesso di requisiti reddituali, ad esempio per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per canoni di locazioni e per la determinazione dell’Isee (indicatore della situazione economica equivalente). Occorre evidenziare che il regime della cedolare secca trova dei limiti di applicazione in quanto non è possibile nel caso il proprietario-locatore sia una società o nella ipotesi in cui l’immobile non sia destinato a civile abitazione. Il proprietario che scelga l’opzione della cedolare secca deve dare comunicazione della scelta tramite raccomandata all’inquilino il quale a seguito della scelta effettuata dal proprio locatore non sarà più tenuto a corrispondere, per l’anno interessato dalla opzione, l’aggiornamento del canone previsto dal contratto di locazione incluso quello di aggiornamento agli indici Istat.

Affitti a canone concordato
Ordinari - durata: 3 anni più 2 anni di rinnovo automatico, o più 3 anni previa intesa, tranne casi particolari. Transitori - durata: da 1 a 18 mesi. Canone: tetto massimo stabilito in accordi territoriali. Tassazione: il reddito da assoggettare all’Irpef, inclusa addizionale regionale e comunale, è determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in regime di libero mercato, ridotto ulteriormente del 30% se il fabbricato è sito in uno dei Comuni ad alta densità abitativa, così come individuati da appositi provvedimenti normativi, oltre all'onere dell'imposta di registro e di bollo.
Per la cedolare secca, il regime di Tassazione è il 19 % del canone annuo. Il reddito proveniente dalla locazione non viene più considerato ai fini del calcolo Irpef, addizionale regionale e comunale, inoltre non deve essere corrisposta imposta di registro ed imposta di bollo.

Affitti a canone libero
Durata 4 anni più 4 di rinnovo automatico, tranne casi particolari. Canone: liberamente stabilito nella contrattazione tra le parti. Tassazione: aliquota sul reddito Irpef, inclusa addizionale regionale e comunale, sull’ammontare del valore più alto tra la rendita catastale rivalutata del 5%. Il canone di locazione, aggiornato con le rivalutazioni Istat, è ridotto del 15%. Tale riduzione è pari al 25% per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano. Inoltre v'è l'onere della imposta di registro e di bollo
Per la cedolare secca, il regime di Tassazione: 21% del canone annuo. Il reddito proveniente dalla locazione non viene più considerato ai fini del calcolo Irpef, addizionale regionale e comunale, non deve essere corrisposta imposta di registro ed imposta di bollo.